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服务增长-嘉宝股份是蓝光发展旗下的物业公司-九派新闻

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智通財經APP注意到,9月5日,來自西南地區的物業管理服務商嘉寶股份再次向港交所遞交上市申請,而實際上,3月初該公司就已經遞交過招股書,並於6月份過聆訊。不過可能是之前給公司的估值不達預期,且6月初大盤指數下行,加深了對資本市場的擔憂,最終未能如期啟動招股。

從賬齡看,上半年超過一年的應收賬款已經超過了8000萬元,較去年又有了大幅增長。

智通財經APP觀察到,2016年至2018年,集團總收入分別為6.58、9.23和14.64億元人民幣(單位下同),同比分別增長40.27%和58.7%;2019年上半年,錄得收入9.33億元,同比增長58.9%。由此可見,嘉寶股份的收入增速逐漸加快。但是需要注意的是,物業管理服務增長貢獻正在逐步減小,2019年上半年同比增速38%,遠低於總體收入增速,並且收入貢獻比也較前幾年有所下降。

智通財經APP注意到,物業服務收入主要受到在管面積和平均物業管理費影響。物業服務中8成以上是住宅物業,受到房地產行業發展降溫及政策影響,在管面積增速下滑,過去三年同期分別增加81.9%、37.8%,截至2019年6月底在管面積63312平方米,僅比2018年末增加4.4%,可以預見2019年整體也不會有更大幅度的增長。

可以看到,嘉寶股份對藍光的依存度下降,這主要也是因為自身收併購業務的發展。然而收併購雖然快,質量卻堪憂。

由此可以看到,併購雖然能短期內快速擴大集團業務規模,增加收入,但是併購標的的選擇也尤為重要,不能只為貪圖一時之爽快。

併購是把雙刃劍嘉寶股份的在管面積增長一是來自自然增長,二是來自收併購。

首先是由於併購項目帶來大量的應收賬款,智通財經APP觀察到,2016年至2019年6月底,嘉寶股份的應收賬款分別為1.39、3.65、5.53和6.34億元,過去幾年幾乎每年以翻倍的速度增長。且由於嘉寶股份的客戶並無信貸期,絕大部分應收款當年年底逾期,因此集團每年都要進行減值撥備。

這主意得益於嘉寶股份良好的成本控制,例如服務流程標準化,採用技術解決方案從而降低了勞動力成本。

儘管如此,在總體收入提速的基礎上,嘉寶股份的利潤實現了高速甚至翻倍增長。2019年上半年,毛利潤3.16億元,同比增長67%,而經營利潤和凈利潤分別為2.23億元和1.87億元,同比分別增長104.6%和108.2%。

集團的業務模式比較簡單,分為物業管理服務、諮詢服務及社區增值服務,按收入計物業管理為核心業務。

另一方面,由於行業競爭漸漸激烈,近三年的平均物業管理費分別為2.3、2.1、2.0、2.0元/平方米,小幅下滑,也減少了物業費收入。

按照港交所規定,若6個月未能過聆訊則需要重新提交招股書,嘉寶股份的情況也屬此類。在正好間隔6個月的節骨眼兒上重新提交招股書,一是說明還未準備充分,二又說明其對上市的渴望。

另外併購資產的盈利水平相對不高,從平均物業管理費可以看到,來自藍光集團的收費水平明顯高於第三方,這也是整體收費水平下降的主要原因。

營收提速,凈利翻倍嘉寶股份是一家物業管理企業,主要業務位於我國西南地區和四川省,是A股上市公司藍光發展(600466)旗下物業公司,在西南地區和四川擁有舉足輕重的地位。截至2018年底,在該地區集團在管總建築面積分別達到41.6和33.4百萬平方米,在2019中國物業服務百強企業中分列第四位和第一位。

截至2016年、2017年及2018年12月31日,藍光集團開發的物業分別占管總建築面積的77.8%、54.7%及44.2%。上述期間,公司向由藍光集團開發的物業提供管理服務所得收入分別占物業管理服務收入的約85.0%、68.4%及54.9%,過去三年來自藍光集團的收入占嘉寶股份總收入的32.5%、28.8%和21.7%。

6個月的時間可以增加一份半年報,而嘉寶股份帶來了哪些「新料」?

上文提到,嘉寶股份是藍光發展旗下的物業公司,藍光發展是一家地產公司,背靠藍光,嘉寶股份管理的大部分物業由控股股東藍光集團開發。

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